Пятница, Декабрь 14, 2018
  • USD 26.25 | 26.50
  • EUR 30.50 | 31.00
  • RUR 0.41 | 0.43

Падение гривны оживило рынок жилья в Киеве

После недавнего скачка доллара застройщики довольно потирают руки — на первичку увеличился спрос. Интерес к ней, по прогнозам экспертов, продлится до Нового года. Оживили рынок не только предлагаемые строительными компаниями программы лояльности — например, рассрочки платежа даже после ввода дома в эксплуатацию и скидки, но и качели с долларом после введения в десяти областях военного положения. «Вести» выяснили, что ожидает покупателей первички перед новогодними праздниками.

В ноябре продажи квартир выросли на 10–15% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, рассказывают «Вестям» представители строительных компаний. По мнению начальника отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александра Панфилова, активизация продаж связана с нестабильностью гривни.

Как уже писали «Вести», после объявления в стране военного положения в обменниках резко подорожал доллар. Например, во вторник, 27 ноября, купить его можно было за 29,3-29,6 грн/$, тогда как еще за два дня до этого — за 27,7-27,9 грн/$. И хотя к концу прошлой недели гривня укрепилась до 28,2-28,4 грн/$, эксперты полагают, что к концу года доллар может снова подорожать.

Падение гривни оказалось на руку покупателям новостроек. Большинство из них собирают деньги на жилье в долларах, тогда как строительные компании продают недвижимость за национальную валюту. И как только гривня падает, покупать жилье становится выгоднее.

Например, квартира стоимостью 1 млн грн при курсе 27,7 грн/$ стоит $36,1 тыс., а при курсе 29,5 грн/$ — $33,9 тыс. «Строительные компании не реагируют быстро. Нужен хотя бы месяц, чтобы продержался высокий курс. Тогда цены начинают расти», — рассказывает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева.

Кроме того, осенью и в начале зимы всегда повышается спрос на жилье. Многие хотят решить квартирный вопрос до новогодних праздников и начинать год уже со своей собственной квартирой. «В этом году сезонность и падение стоимости гривни практически совпали по времени, что и дало такие ощутимые показатели роста продаж», — рассказывает Александр Панфилов.

Что касается стоимости квадратного метра столичного жилья, то, по данным портала Address.ua, в октябре 2018 года его средняя цена составила $834. Это на 4,3% больше по сравнению с сентябрем. Однокомнатные квартиры за это время подорожали на 2% — до $835 за кв. м. Двухкомнатные сейчас продают по $803 за кв. м (цена выросла на 4,3%), а трешки — $858 за кв. м (рост — 7%).

Последние несколько лет строительные компании строят гораздо больше однокомнатных квартир небольшой площади, которые легче продать, и до минимума сокращают число трешек. Это создает проблемы для семей с двумя детьми, которым часто необходима большая квартира. Поэтому они приобретают две квартиры на этаже, — например, двухкомнатную и однокомнатную рядом, — после чего объединяют их. На этапе строительства дома сделать это несложно, а оформлением документов, как правило, занимается строительная компания.

По данным портала Address.ua, самые дорогие новострои — в Печерском районе, стоимость квартир там в октябре составила $2,055 тыс. за кв. м, на втором месте — Подольский район ($949 за кв. м), а на третьем — Оболонский район ($914 за кв. м). Самые невысокие цены на новострои — в Деснянском районе: $641 за кв. м.

До кризиса 2008 года около 70% покупателей жилья брали кредиты в банке, но сейчас этой возможностью могут воспользоваться не более 5% покупателей. После кризиса 2009 года финансисты слишком ужесточили требования к тем, кто хочет взять кредит. Надо показать справку о «белой» заработной плате, внести 50% стоимости квартиры, предоставить документы на все свое имущество и платить 18-24% годовых в гривне. Некоторые строительные компании работают с банками на льготных условиях, но требования у них к желающим взять кредит все равно высокие.

Главный инструмент, которым сейчас пользуются покупатели квартир, это рассрочка. 90% застройщиков предоставляют ее сроком до двух лет и при условии, что дом не введен в эксплуатацию. Но некоторые строительные компании готовы предоставлять рассрочку и на более длительный срок — до семи лет. «Но в этом случае ежемесячная сумма оплаты может меняться и зависит от средней цены недвижимости на рынке. Фактически строительные компании привязывают стоимость жилья к курсу доллара», — рассказывает «Вестям» вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Поэтому такие рассрочки покупатели если и берут, то с целью перестраховаться, а на самом деле выплатить деньги в короткие сроки.

Скидки на жилье строительные компании готовы предоставить в размере 5–15% и при условии 100% оплаты.  «Есть еще один вариант скидок — «на опт квадратных метров» — это скидки на многокомнатные квартиры и квартиры относительно большой площади. Такие скидки могут преподноситься, собственно, как скидки, а могут быть заранее заложены в цену. Уверен, вы часто встречаете прайсы, где цена квадратного метра в однокомнатных квартирах самая высокая, в двухкомнатных она ниже, в трехкомнатных — еще ниже», — рассказывает Александр Панфилов.

Часто цена на квартиру зависит от ее расположения в самом доме. Во многих проектах есть квартиры с самым лучшим видом, которые, как правило, быстрее продаются. На них редко бывают скидки. А вот на квартиры, расположенные на низких этажах, квартиры с менее привлекательными видами из окон либо на последние квартиры в комплексе с большой вероятностью будет предоставлена скидка. Разница в цене квадратного метра либо размер скидки на квадратном метре может колебаться от $20 до $100. Если говорить о последних квартирах, то скидки могут достигать и 15%.

Во время праздников строительные компании, как правило, проводят дополнительные акции. Как свидетельствует опрос «Вестей», в этом году они тоже будут, и застройщики предложат дополнительные скидки от 5% до 15%. Многие устроят еще и розыгрыши с подарками для потенциальных покупателей. Например, это могут быть скидки на покупку паркоместа, подарят сертификаты на посещение салонов красоты, на бытовую технику или разыграют туры за границу. Анатолий Топал говорит, что в предновогодний период продажи могут вырасти еще на 10–15%. Цены же на квартиры до конца года расти не будут — строительные компании опасаются потерять покупателей.

При покупке квартиры у застройщика нужно обратить внимание на несколько важных документов, рассказывает «Вестям» адвокат, директор юридической компании «Прима лидер груп» Дина Дрыжакова. Это оформление документов на земельный участок, на котором стоит или будет строиться дом (аренда, целевое назначение), декларации о начале строительства и о введении в эксплуатацию, документы о подведении всех коммуникаций (вода, электричество, тепло), о присвоении почтового адреса (как правило, принимает решение либо районный совет, либо город).

Документы на землю имеют важное значение, поскольку без правового статуса земли ни одна коммунальная служба не подпишет договор на оказание услуг. Проверить состояние земельного участка можно не только по документам у застройщика, но и взять отдельно выписку из реестра имущественных прав или информационную справку, в которой будет содержаться общедоступная реальная информация.
Кстати, немаловажно, чтобы при оформлении права собственности на первичку нотариус или госрегистратор проверили по имеющимся у них реестрам ввод дома в эксплуатацию, земельный участок, присвоение адреса.